CCRE 巴西商务服务中心
中国企业投资 · 企业落地 · 工业地产 · 商务支持
Industrial Real Estate · Brazil
中国企业在巴西寻找工业地产，首先要明确物业承担什么功能
对准备进入或扩大巴西业务的中国企业而言， 工业地产可能是生产基地、零部件仓库、 配送中心、进口产品库存中心或长期工业投资的一部分。
因此，选择工业用地、现成厂房还是物流仓库， 不能只比较面积和租金。 企业需要根据生产方式、物流、设备、库存、 客户位置以及未来扩张计划选择合适的资产类型。
Property Types
巴西工业地产的三个核心类别
对大多数制造和物流企业来说， 最常见的需求可以分为工业用地、现成厂房和物流仓库。
INDUSTRIAL LAND
工业用地
适合计划按照自身生产流程建设工厂、 需要较大土地面积或有长期扩建计划的企业。
FACTORY
现成厂房
适合希望缩短项目启动周期的企业， 但需要确认建筑、电力、消防、 设备安装及工业用途条件。
LOGISTICS WAREHOUSE
物流仓库
适用于进口、库存、零部件、 电商、配送及供应链运营， 核心因素通常是位置和运营效率。
Industrial Land
什么样的工业用地适合建设工厂？
工业用地不仅是一块面积足够的土地。 在企业决定购买、租赁或开发之前， 需要确认该地点是否真正能够支持计划中的工业活动。
工业用途 土地及所在地是否允许计划中的工业活动。
土地面积与形状 是否适合厂房布局、车辆流线和未来扩建。
道路条件 卡车、集装箱及大型车辆是否能够方便进出。
能源与基础设施 电力、水、通信和其他工业运营资源。
客户和供应商 与主要商业和供应链节点之间的距离。
扩建能力 未来是否仍有土地或建筑扩张空间。
Existing Factory
租赁或购买现成厂房，可以缩短进入巴西市场的时间
对需要快速启动生产、组装或技术运营的企业而言， 现成工业厂房可能比重新建设更高效。 但是，企业不能只根据建筑面积决定是否适合。
建筑净高 是否适合设备、生产线和内部物流。
地面承载能力 是否能够支持机器、库存和工业设备。
能源供应 现有电力条件是否符合生产需求。
装卸与车辆流线 卡车、零部件和产品进出的运营条件。
消防与许可 现有设施和计划用途是否满足相关要求。
办公室与辅助区域 管理、技术人员、员工和支持空间。
Logistics Warehouses
对物流仓库而言，位置和运营能力通常比建筑外观更重要
中国企业在巴西建立库存中心、零部件仓库、 配送中心或电商物流设施时， 应根据整个供应链分析仓库，而不是单独分析租金。
净高 Clear Height
装卸平台 Loading Docks
地面承载 Floor Capacity
卡车停车与等待 Truck Yard
公路连接 Highway Access
客户覆盖 Customer Coverage
库存布局 Storage Layout
扩展能力 Expansion
Buy · Lease · Develop
购买、租赁还是定制开发？
企业在巴西选择工业地产时， 还需要决定资产模式。 不同模式对应不同的投资周期、 资本投入和运营灵活性。
租赁
通常能够减少初期房地产资本投入， 并为企业提供更快的市场进入速度和一定灵活性。
购买
对长期稳定运营、 需要控制工业资产或计划进行大型改造的企业可能更合适。
Built-to-Suit
根据企业需求建设定制工厂或物流设施， 可以降低企业直接开发房地产项目的复杂程度。
Industrial Locations
在巴西，不同工业地产市场具有不同的运营逻辑
巴西国土面积大， 制造业、物流、消费市场和港口资源并不是均匀分布。 因此，工业地产分析必须与企业自身的商业和供应链结构结合。
对许多进入巴西的企业而言， 圣保罗州是重要的第一阶段研究区域， 但州内不同工业走廊之间也存在明显差异。
圣保罗 / ABC São Paulo · ABC Paulista
桑托斯港走廊 Port of Santos
坎皮纳斯 Campinas
容迪亚伊 Jundiaí
索罗卡巴 Sorocaba
阿拉拉夸拉 Araraquara
圣保罗州内陆 Interior of São Paulo
巴西其他工业区域 Other Regions
CCRE Industrial Real Estate
CCRE 如何为中国企业筛选工业地产
Catena & Castro Real Estate 根据企业真实的生产、物流和投资需求进行房地产筛选， 而不是仅根据公开市场中的可用物业进行推荐。
01
项目需求
了解生产、物流、面积、 客户及投资时间表。
02
地区分析
比较城市、工业走廊、 供应链和基础设施。
03
资产筛选
土地、厂房、仓库、 Brownfield 和开发项目。
04
考察与谈判
组织现场访问并推进 物业和商务条件分析。
China → Brazil
您的企业正在巴西寻找工业用地、厂房或物流仓库吗？
CCRE China Business Desk 可以根据企业的行业、面积、生产方式、 物流、投资计划以及未来扩张需求， 协助筛选巴西工业地产和相关地区。